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紧急情况,物业管理人员是否有权破门而入?

来源:美高梅app   更新时间:2017-04-14点击次数:890

雷小姐住在二楼,三楼的邻居国庆期间外出。有一天,雷小姐发现天花板开始 滴水,意识到三楼邻居家可能漏水了。她向该楼宇的物业管理公司反映情况,公司称:三楼住户不在家,不能入室检修。结果情形越来越糟,雷小姐的屋子里像下雨。 天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害,其中一些物品受损相当严重, 而物业管理公司仍然不来维修。雷小姐没有办法,打110电话,在巡警的要求下,物业管理公司砸开三楼房门入内维修,发现屋内的东西也被泡得不成样子。

 

对此,雷小姐极为不满,斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称, 住户不在家,公司无权破门而入。后三楼住户回来后,对于他们破门而入的行为感 到很恼火,三方矛盾很大。

 

[提示]

 

这是一个典型的物业管理公司紧急避险及免责问题。物业管理人员破门而入的行为是否合法,应否对三楼损失进行赔偿,应参照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》有关规定确定。

 

[案例分析]

 

紧急避险就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害,具有正义合理性,因而我国《民法通则》对此予以认可。因此根据本案例的实际情形,物业管理公司和二楼住户,都不应承担民事责任。对于责任问题,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第156条规定:“因紧急避险造成他人损失的,如果险情是由自然原因引起,行为人采取的措施又无不当,则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的,可以责令受益人适当补偿。” 本案中,三楼的住户受到了一些财产损失,作为受益人,雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害,所以该住户实际上也是受益人之一,因此三楼住户也应当承担一部分损失。

 

对于物业管理公司而言,工作中必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任,否则谁也干不下去。因此,物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中以维护自己的利益,但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。

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